Wat betekent de tienjarige aansprakelijkheid?
Deze regeling houdt in dat aannemers, architecten, ingenieurs en studiebureaus gedurende tien jaar aansprakelijk zijn voor ernstige gebreken aan een gebouw, die de stabiliteit of de stevigheid ervan in het gedrang brengen. Het is een belangrijke wettelijke bescherming voor de bouwheer.
Wanneer begint de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid te lopen?
De tienjarige aansprakelijkheidstermijn begint te lopen vanaf de datum van eerste ingebruikname van het gebouw. Doorgaans is dit het moment van de voorlopige oplevering. Het is het moment waarop de bouwheer het gebouw in gebruik neemt, ongeacht of alle werken voltooid zijn.
Welke gebreken vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid?
Hieronder een niet-limitatieve lijst met enkele voorbeelden van gebreken die kwalificeren onder de tienjarige aansprakelijkheid:
- Scheuren in de draagconstructie: dit kan wijzen op een probleem met de fundering of structuur van het gebouw. Zettingsscheuren zijn echter inherent aan nieuwbouw en vallen hierbuiten.
- Waterinfiltratie: lekken in het dak, de muren of kelder kunnen ernstige schade veroorzaken aan de structuur van het gebouw.
- Instabiliteit van gevels of muren: fouten in het ontwerp of uitvoering van de werken
- Gebreken aan installaties: ernstige problemen met elektrische of sanitaire installaties
Vaak kunnen gebreken die op het eerste zicht niet ernstig zijn, op termijn toch ernstige schade veroorzaken aan de constructie. Denk maar aan grintnesten in beton of waterinfiltratie of vochtproblemen, waardoor water tot aan de wapening kan komen en deze zal roesten op termijn, wat betonrot kan veroorzaken.
Hoe kan men zich beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid?
Als je een ernstig gebrek constateert aan je gebouw, is het belangrijk om dit zo snel mogelijk te melden aan de aannemer, architect, ingenieur of studiebureau die verantwoordelijk was voor de bouw. Doe dit via mail met ontvangstbevestiging of eventueel nog per aangetekende brief met bewijs van het gebrek, zoals foto’s of expertiseverslagen. Adexcon kan je helpen met een expertiseverslag, waarin de gebreken worden uiteengezet en getoetst met de regels van de kunst.
Als de aannemer weigert om het gebrek te herstellen of niet reageert, kan je hem in gebreke stellen via een advocaat. In het uiterste geval kan je naar de rechtbank stappen om de aannemer te dwingen om het gebrek te herstellen of om de kosten van de herstelling te vergoeden. Hou er dan wel rekening mee dat dit een lange procedure is die vaak meer dan een jaar en langer in beslag kan nemen en je intussen misschien geen gebruik kan maken van je woonst of het herstelproces kan vertragen.
Adexcon kan ingeval van een bouwgeschil ook steeds via bouwbemiddeling de aannemer of architect bewegen om het probleem op te lossen op vakkundige wijze. De bouwheer is vaak niet vakkundig genoeg om het voorstel te evalueren op haalbaarheid en dan is bouwkundig advies van Adexcon een geruststelling dat de fouten correct zullen worden opgelost door de aannemer.
Welke fouten?
Het gaat hier om fouten of gebreken ontstaan na de voorlopige oplevering of het moment dat de bouwheer het gebouw in gebruik neemt. M.a.w. verborgen gebreken die nadien opduiken. De zichtbare gebreken moesten allemaal in het PV van voorlopige oplevering zijn opgenomen, want nadien heeft de bouwheer voor zichtbare gebreken normaal gezien geen verhaal meer t.a.v. de bouwfirma.
De fout kan o.a. zijn het niet uitvoeren van werken volgens de regels van het vak, niet conform het lastenboek of bouwplan of werken met ondeugdelijke materialen. Heel wat bouwmaterialen dienen volgens de technische voorschriften of fiche te worden geplaatst, bij gebreke waaraan er dan ernstige gebreken kunnen ontstaan. Adexcon kan nagaan of dit correct werd gehanteerd.
Soms kan aangestuurd worden op een gedeelde aansprakelijkheid, indien de fout bewezen wordt in hoofde van meerdere bouwprofessionals. Bv aannemer en architect.
Tips om jezelf te beschermen:
- • Zorg ervoor dat je een contract hebt met de aannemer waarin de tienjarige aansprakelijkheid uitdrukkelijk wordt vermeld.
• Bewaar alle facturen, bestekken en andere documenten met betrekking tot de bouw van je woonst.
• Maak foto’s van het gebouw tijdens en na de bouwwerken.
• Meld alle gebreken die je constateert zo snel mogelijk aan de aannemer
• Doe beroep op Adexcon voor bijstand bij de voorlopige oplevering van je nieuwbouw, zodat niet alleen de zichtbare gebreken worden geïdentificeerd, maar ook de risico’s op latere verborgen gebreken kunnen worden aangekaart bij de aannemer. Denk maar aan vochtslabben die niet of onjuist werden aangebracht, de Etics die dikwijls verkeerd uitgevoerd werd enz.
• Doe best beroep op een bouwexpert voor bouwadvies vóór aanvang van de werken. Een bouwadviseur kan hiaten in het bouwplan tijdig identificeren en aankaarten bij de architect.
Wat als je aannemer inmiddels failliet is?
Sowieso geldt altijd al de tienjarige aansprakelijkheid, te rekenen vanaf de voorlopige oplevering of ingebruikname van het onroerend goed.
Vanaf 1 juli 2018 zijn aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector bovendien verplicht een verzekering af te sluiten om hun tienjarige aansprakelijkheid te verzekeren. Hierdoor is de bouwheer beter beschermd ingeval van faillissement.
Voorheen gold deze verplichting reeds voor de architecten.
Het is wel aan de bouwheer om de fout van de aannemer te bewijzen. Dit kan d.m.v. een expertise, waarvoor je een beroep kan doen op Adexcon.
Heb je twijfels of de gebreken waarmee je te maken hebt, vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid of wens je een expertise om die gebreken te laten vaststellen door een bouwdeskundige, dan kan je bij Adexcon terecht. Wij maken een omstandig en gemotiveerd expertiseverslag waarmee je de aannemer of diens verzekering in gebreke kan stellen.
Neem gerust contact op met ons op gsmnr. 0479/705619 of hans@adexcon.be.
