We merken dat we regelmatig vragen krijgen omtrent de toepassing van de Wet Breyne en welke bescherming dit biedt.
Hou er in elk geval rekening mee dat bij de Wet Breyne 5% van de koopsom door de aannemer moet gestort worden op een geblokkeerde rekening. Doorgaans voorzien de verkoopaktes dat hiervan 2,5% vrijkomt bij de voorlopige oplevering en de resterende 2,5% bij de definitieve oplevering.
Gezien dit eerder juridische materie is, hebben we ons voor de volledigheid laten adviseren door een advocaat, waarvan u de integrale uiteenzetting hieronder kan lezen:
Mensen die een woning willen kopen, doen vaak beroep op een bouwpromotor of projectontwikkelaar. In principe zal de koper of bouwheer een voorschot moeten betalen voor de woning die nog gebouwd moet worden. U loop het risico dat u niets in de plaats zal krijgen voor uw geld (bv. faillissement bedrijf). Het is aldus van groot belang dat u een degelijke rechtsbescherming geniet. De “Wet Breyne” of “de Woningbouwwet” wil zulke situatie voorkomen en biedt de koper of bouwheer de nodige bescherming. (1)
De WB is van dwingend recht. (2) Indien deze wet van toepassing is, kan men er niet van afwijken. Echter vallen niet alle woningbouwovereenkomsten onder deze wet.
Artikel 1, lid 1 WB bepaalt dat deze wet van toepassing is op “iedere overeenkomst (3) tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement (4), alsmede op iedere overeenkomst (5) waarbij de verbintenis wordt aangegaan om zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is voor de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te doen.” (6) Daarnaast moet het onroerend goed gelegen zijn in België. Indien aan deze cumulatie voorwaarden is voldaan, valt u onder de wet.
De WB is niet alleen van toepassing op nieuwbouw, maar ook op vernieuwbouw. Artikel 1, tweede lid WB breidt het toepassingsgebied uit tot overeenkomsten tot eigendomsovergang van bestaande gebouwen, gekoppeld aan bepaalde verbouwings- of uitbreidingswerken. Wat betreft de omvang van de werken moeten twee drempelwaarden worden bereikt. Enerzijds moet de totale prijs van de werken groter zijn dan 80 % van de verkoopprijs en anderzijds moet de prijs van de werken minstens € 18.600,00 bedragen. (7)
U bent verplicht vóór de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te doen. (8) Er is sprake van een storting wanneer het geld van het vermogen van de koper terecht komt in het vermogen van de verkoper. (9) Pas bij het aangaan van een overeenkomst – dit is niet de notariële akte – mag een voorschot worden gevraag van 5 % van de totale prijs. (10) Verder zal u de prijs in opeenvolgende schijven dienen te betalen. U geniet aldus een bescherming op het vlak van betaling: naarmate de werken vorderen, wordt een storting gedaan.
Verder geniet u als koper of bouwheer een uitvoeringsgarantie. De verkoper is gehouden aan zijn verplichting een (financiële) voltooiingswaarborg te verstrekken. Dit betekent dat de bouwheer of koper “de nodige sommen kan voorafnemen bij vertraging in de uitvoering of bij volledige of gedeeltelijke niet uitvoering van de overeenkomst”. (11) De koper of bouwheer heeft als zekerheid dat hem alle bedragen worden verstrekt opdat de bouw kan worden voltooid.
Het is echter zo dat, in geval u kiest voor een niet-erkende aannemer, een duurdere voltooiingswaarborg dan bij een erkende aannemer of een terugbetalingswaarborg moet worden verstrekt. (12) In het kader van een terugbetalingswaarborg worden de gestorte bedragen terugbetaald, enkel bij ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing. (13) De waarborgregeling verschilt dus naargelang de aannemer erkend is of niet.
Verder voorzien de WB in een voorlopige en definitieve oplevering (tweeledige goedkeuringsfase) (14) Volgens het Hof van Cassatie (15) is de voorlopige oplevering een loutere inontvangstneming van het gebouw en de erkenning dat de werken beëindigd zijn, eventueel onder voorbehoud van nog enkele kleine herstellingen. Behoudens andersluidende overeenkomst is er geen sprake van een aanvaarding van de werken, noch worden de zichtbare gebreken gedekt. Bij de voorlopige oplevering dient u voorbehoud te maken van de zichtbare gebreken. Pas op dat de gesloten overeenkomst geen beding bevat dat stelt dat de koper door voorlopige oplevering de werken “goedkeurt”. Dit betekent dat de werken correct en daadwerkelijk werden uitgevoerd. Er moet een periode van minimum één jaar zijn tussen beide opleveringen zodat de koper de woning kan testen tijdens alle “seizoenen” en de verborgen gebreken kan opmerken. (16)
Na de oplevering begint de tienjarige aansprakelijkeheid van aannemers, verkoper en de bouwpromotor voor de gebreken die de stabiliteit van een gebouw of de belangrijke bestanddelen ervan aantasten te lopen. (17) Het is vaste cassatierechtspraak dat deze aanvangt bij de aanvaarding van de werken (definitieve oplevering), tenzij de partijen anders hebben bedongen. (18)
De WB biedt een degelijke bescherming aan de koper of bouwheer. Wat betreft het toepassingsgebied vallen niet alle woningbouwovereenkomsten onder deze wet. Daarnaast geniet u bescherming op vlak van de betalingswijze en dient u te onthouden dat uw waarborgregeling verschilt naargelang de aannemer erkend is of niet. Verder is het onderscheid tussen beide opleveringen belangrijk voor de aansprakelijkheidsregeling.
(1) Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, zoals gewijzigd en uitgebreid door de wet van 3 mei 1993, BS 19 juni 1993. (Hierna: WB)
(2) Art. 3 WB
(3) Ingevolge art. 7 WB moet deze overeenkomst schriftelijk worden aangegaan.
(4) Kh. Hasselt 13 december 1994, Limb. Rehtsl. 1995, 195 (garage als accessorium van een appartement): J.H. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, “Overzicht van rechtspraak: Bijzondere overeenkomsten (1995-1998), TPR 2002, 669, nr. 790 (een studio).
(5) M. DEVROEY: De Wet Breyne, 2000, 7-8 nr. 10-12
(6) Art. 1, eerste lid WB
(7) K.B. van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, zoals gewijzigd door het K.B. van 21 september 1993, BS 1 oktober 1993. (Hierna: Uitvoeringsbesluit WB)
(8) Art. A, lid 1 WB.
(9) P.HENRY en F. POTTIER, “Lofrede van de vlucht – Opmerkingen over het toepassingsgebied van de Wet Breyne”, in Een dubbelzinnige wet… De Wet Breyne”, NATIONAAL COLLEGA VAN DESKUNDIGEN ARCHITECTEN VAN BELGIE (e.d.), Brussel, 1990, 19.
(10) S. MAES, “Wet Breyne”, NJW 2008,54
(11) Art. 3, lid 5 Uitvoeringsbesluit WB
(12) S. MAES, “Wet Breyne”, NJW 2008,63.
(13) Art. 12, tweede lid WB.
(14) Art. 9 WB; art. 2 Uitvoeringsbesluit.
(15) Cass. 5 juni 1980, Pas. 1980, I 1222.
(16) S. MAES, “Wet Breyne”, NJW 2008.
(17) Art. 6 WB: art. 1792 en 2270 WB; M. SCHOUPS en M. SOMERS, “Raakvlakken tussen koop en aanneming: recente tendensen op het vlak van de aansprakelijkheid voor gebreken in het geleverde goed”, TBO 2012, nr. 6, 235; M.SCHOUPS en J. BATS, “De verschillen tussen de twee aansprakelijkheidsregimes na aanvaarding van de werken”, NJW 2017, nr. 2-193.
(18) Cass. 24 februari 1983, RCJB 1985, 400, noot. J.H. HERBOTS.
Hebt u vragen omtrent de Wet Breyne, dan kunnen wij u in contact brengen met een advocaat voor uitgebreider advies.
Hebt u twijfels over de correcte voltooiing of wenst u bijstand tijdens de voorlopige oplevering voor het vaststellen van de zichtbare gebreken?
Aarzel niet om ons te contacteren op 0479/705619 of hans@adexcon.be.
